向業主清收物業費應注意的法律問題

來源:中國物業管理協會    日期:2016-1-6    瀏覽次數3445

隨著社區民主的不斷發展和物業管理行業的市場化運行,業主維權的意識逐步提高,因物管企業收費而引起的糾紛也越來越多。物管企業收費可以分為三類:一是物業服務收費;二是受委托收費;三是其他服務收費。那么,物業管理企業收費應注意什么法律問題呢?

業主欠費情況的具體分析

業主欠費的原因是多方面的。但常見的情況有以下幾個方面:一是不知情;二是不當抗辭;三是惡意拖欠。

所謂有不知情,是指業主未認真閱讀相關的物業服務合同和文件,記不清具體的繳費時間。主觀上不存在不交的想法,只是由于各種原因而暫時未交。

所謂不當抗辭,是指業主以非物管企業原因造成其合法權益受侵害為由拒交物業費。這種情況比較普遍,業主往往不區分相關的法律關系,只要發生與房子及居住有關的問題,就認為是物管公司管理的問題。如業主入住后,外墻滲水而導致其裝修損失,業主找物管公司賠償,物管公司不賠,業主就拒交物業費;又如業主因樓上洗手間滲水(樓上業主裝修時破壞了防水層),找物管公司索賠未果,于是拒交物業費;再如業主因有線電視常出現故障,收視費是交給物管公司(代收代繳)為由,拒交物業費。

對業主欠費清收應注意的法律問題

1、物管企業應避免不當清收行為,這里所說的不當清收行為,是指物管企業未能依據物業服務合同的約定或法律、法規,規章的規定,而擅自采取的其他方式清收欠費的行為。不當清收行為的表現形式是這樣的。但常見方法一般為:有的采用停止提供物業服務;有的物管企業以文件的形式,給業主下最后通牒;有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式;有的采用張貼欠費業主名單的方式等等。不當清收行業不僅達不到清收的目的,相反具有很多危害性。其一,容易激化與欠費業主的矛盾;其二,變主動為被動;業主欠費其行為已違約,是其單方過錯,如物管企業采取不當清收,則變成混合過錯;其三,不當清收行為具有違約性、違規性和違法性。

 

2、物管企業應依法收費。由于歷史的原因不和不斷變化的情況,造成了有些物管企業收費混亂。如有一小區業主委員會要求物管公司降物業費,物管公司只對住宅業主降費而對商戶未降,造成一個小區兩個收費標準;又如地面停車費政府降價可物業管理公司并不降價,業主不按原價交,物管公司就不提供原來固定的車位。上述情況如發生糾紛訴訟到法院,物管公司很難受到法律的保護。所以物管企業收費,一定要依據法律法規的規定收費。實行政府指導價的,按政府的規定收費。實行市場調節價的,與業主在物業服務合同中明確約定。

 

3、物管企業在催收欠費時應采用書面形式并給業主簽字確認。由于在時間上經常和業主打交道,空間上是和業主經常接觸,再加上現代化的通訊手段,物管企業催收欠費的方式中最具法律意義的當屬書面催收并經業主簽字確認。這是因為:一是可以規范物管企業的管理;二是可能確認物管企業和業主之間欠物業費的標準、數額;三是可以中斷訴訟時效。追索物業服務費是依照現行法律關于訴訟時效的規定。也就是說依據物業服務合同約定的收費時間,在兩年之內如無有效證明物管企業向欠費業主主張權利,法律將不再保護其權益。

 

4、協商為主,訴訟或仲裁為輔。物管企業在以物業服務合同為標準。做好服務的前提下,通過說理的方式和欠費業主協商解決。必要時可通過業主委員會協調、督促。協商不是萬能的,對于惡意欠費的業主只能采取司法救濟的途徑來解決。一般情況通過訴訟程序,如果雙方在物業服務合同中仲裁約定,就應當經過仲裁程序解決。